기술신용평가(TCB)란? 등급체계부터 법인 건물 매입·신축 자금조달 활용법까지

기술신용평가(TCB)란? 등급체계부터 법인 건물 매입·신축 자금조달 활용법까지

“담보는 부족한데 기술력은 있다”는 기업이 금융에서 불리해지는 문제를 보완하기 위해, 기술성·시장성·사업성을 반영해 기업을 평가하는 제도가 기술신용평가(Technology Credit Bureau, TCB)입니다. 오늘 글에서는 TCB의 개념/등급/절차를 정리하고, 실제로 법인 명의 건물 매입(구매) 또는 신축(건축)을 할 때 TCB를 어떻게 “자금조달 퍼즐”에 끼워 넣는지까지 현실적으로 안내합니다.

 

기술신용평가(TCB)란? 등급체계부터 법인 건물 매입·신축 자금조달 활용법까지

 

I. TCB(기술신용평가)란 무엇인가

기술신용평가(TCB)는 기업이 보유한 기술과 관련된 기술성·시장성·사업성을 평가한 기술평가등급(T등급)과 기업의 재무능력 중심 신용평가(CB) 요소를 종합해 기술신용등급 및 평가의견으로 제시하는 평가체계입니다.

왜 필요한가?

• 초기·성장기업은 담보/재무지표가 약해 전통 신용평가만으로는 과소평가되기 쉽습니다.
• TCB는 “기술이 미래 현금흐름을 만든다”는 논리를 금융심사에 반영해 기술금융(Technology Financing)을 확장합니다.

기술금융은 2014년 도입 이후 누적대출잔액 및 비중이 크게 성장해 왔다는 분석이 있습니다.

 

II. 등급체계: T등급(T1~T8)과 기술신용등급

2-1) 기술평가등급(T1~T8)

T등급은 “기술 및 아이디어 경쟁력”과 “기술사업화 능력(사업화역량)”을 기반으로 미래 수익창출 가능성을 등급화합니다. 

 

등급	의미(요약)
T1~T3	기술/아이디어 경쟁력 및 사업화능력이 우수~매우 우수, 미래 수익창출 가능성이 높음.
T4~T5	기술/사업화 능력이 양호~보통, 미래 수익창출 가능성이 다소 높음.
T6~T8	기술/사업화 능력이 보통~미흡, 미래 수익창출 가능성이 다소 낮음~낮음.

2-2) “T6 이상이면 혜택”이라는 말, 사실일까?

현장에서는 T-6 이상 기업을 대상으로 금리우대·여신한도 상향 등 기술금융 혜택을 안내하는 사례가 많습니다 (단, 은행/상품별로 조건은 달라질 수 있습니다).

2-3) 기술신용등급(AAA~D 등)도 존재

일부 TCB 서비스는 기술신용상태를 AAA~D 등급으로도 제시합니다 (표기/세부정의는 기관·서비스에 따라 다를 수 있습니다).

 

III. 평가 절차와 제출자료(준비 체크리스트)

절차는 기관마다 세부가 다르지만 보통 신청 → 자료제출 → 서류검토/인터뷰(또는 실사) → 등급산출 → 금융심사 반영 흐름으로 진행됩니다.

제출자료 체크리스트(대출/금융연계 기준)

• 기술 자료: 핵심기술 설명, 차별성, 경쟁기술 비교, 개발 로드맵
• IP/인증: 특허·상표·저작권, 시험성적서, 인증/규제 적합성
• 사업화 증빙: 고객/계약/PO, 매출 발생 경로, 파이프라인
• 조직 역량: 핵심 인력 이력, R&D 조직, 파트너십
• 재무 자료: 재무제표, 현금흐름, 주요 비용 구조

보증기관도 기술평가 결과를 신용보증·보증연계투자·컨설팅 등에 반영하고, 우수등급 기업을 우대한다고 안내합니다. 

 

IV. TCB 결과는 어디에 쓰이나(은행·보증·정책자금)

4-1) 은행 기술금융(금리/한도/조건)

TCB는 은행의 기술금융 의사결정에서 참고지표로 쓰이며, 상품에 따라 금리우대, 여신한도 상향 같은 혜택이 붙을 수 있습니다. 

4-2) 보증기관(기보/신보 등) 연계

보증기관은 기술평가를 통해 보증·투자·컨설팅 등 지원에 반영하며, 제도/프로그램별로 기술사업평가등급 같은 기준을 두기도 합니다. 

4-3) 제도 개선/운영 관점

금융당국은 기술금융이 “형식적 실적”으로 왜곡되지 않도록 평가체계 개선과 운영 가이드를 지속적으로 다루고 있습니다. 

 

V. 법인 건물 매입·신축에 TCB를 활용하는 방법

중요한 전제

부동산 자금조달은 기본적으로 담보(건물/토지) + 상환재원(현금흐름)이 중심입니다. TCB는 “담보대출을 대체”하기보다, 담보대출의 빈틈(자기자본 부족·추가 한도·조건 개선)을 기술금융/보증/시설자금으로 메우는 방식이 현실적입니다.

5-1) 건물 “매입(구매)” 자금조달에 TCB를 붙이는 구조

1. 1차: 부동산 담보대출(매입자금)
   매입 건물에 근저당 설정 → 은행이 담보가치, LTV, 법인 재무, 임대/영업 현금흐름 등을 보고 기본 한도를 산정합니다.
2. 2차: 자기자본 갭(Gap) 계산
   담보대출로 매입가의 전부가 커버되지 않는 경우가 흔합니다. 부족분이 “자기자본”으로 남습니다.
3. 3차: 갭을 “기술금융/보증부 자금”으로 메우기
   이 단계에서 TCB가 강하면, 은행 기술금융 상품 또는 보증 연계를 통해 금리/한도/조건을 유리하게 가져갈 여지가 생깁니다. 

매입 실무 체크포인트

• 상환재원 논리: 임대수익(또는 사업 현금흐름)으로 원리금이 감당되는지
• 법인 재무: 매출/이익/현금흐름이 약하면 TCB가 좋아도 조건이 제한될 수 있음
• TCB 보고서의 초점: “기술 → 매출 → 현금흐름” 연결고리(고객/계약/반복매출)를 증빙

5-2) 건물 “신축(토지+건축)” 자금조달에 TCB를 붙이는 구조

신축은 매입보다 변수(인허가/공정률/시공리스크)가 많아 금융 난이도가 올라갑니다. 그래서 보통 자금이 단계별로 나뉩니다.

 

단계	자금 포인트
① 토지 매입	토지 담보 + 자기자본 중심(초기부터 LTV가 빡빡할 수 있음)
② 공사비(건축자금)	공정률에 따라 분할집행. 시공·인허가·원가 리스크가 심사 핵심
③ 준공 후 장기 시설자금(테이크아웃)	단기/중기 자금을 장기대출로 전환. 준공 후 현금흐름이 중요

이때 TCB는 특히 “왜 이 시설이 매출을 만드는가”가 명확할수록 유리합니다. 예: 연구소/스튜디오/생산설비/데이터 인프라 등 “기술사업화에 필수적인 시설”로 설명 가능할 때입니다.

신축에서 자주 막히는 리스크(현실)

• 인허가·시공 리스크: 기술보다 “공사 리스크”에 금융사가 민감
• 준공 후 상환재원: 임대수익 또는 사업매출이 구체적이어야 함
• 결론: 단독 TCB보다 담보 + 보증 + TCB 조합이 현실적

보증/지원 프로그램에서는 기술사업평가등급 등의 기준을 활용하기도 합니다.

5-3) “현실적인 실행 순서” (매입/신축 공통)

1. 목적 확정: 매입 vs 신축(토지+공사) / 사용용도(사옥·임대·공장·연구소)
2. 상환재원 설계: 임대료/매출/현금흐름으로 DSCR 논리 만들기
3. 거래은행/보증기관 상담: “TCB 연계 기술금융·시설자금” 가능 여부 확인
4. TCB 평가 진행: 대출 연계로 진행하면 심사 흐름이 매끄러운 경우가 많음.
5. 구조화: 담보대출 + 보증/정책자금 + 기술금융(필요 시)로 자기자본 갭 메우기
6. 조건 비교: 금리/만기/거치/중도상환/담보·보증 조건을 총비용 관점에서 비교

 

서울평가정보

VI. 대출에 강한 TCB 보고서 만드는 팁

대출(여신)에서 강한 TCB는 “기술이 좋다”보다 기술이 돈이 되는 구조를 선명하게 보여줍니다. 특히 아래 3가지를 “증빙”으로 확보하면 효과가 큽니다.

핵심 3종 세트

• 수요 증빙: 유료 고객, 계약서/PO, 반복매출 지표
• 진입장벽: 특허/IP, 데이터/노하우 축적, 규제·인증 장벽
• 실행역량: 핵심 인력, 생산/개발 체계, 파트너/공급망 안정성

기술평가는 기술경쟁력·기술사업화역량 등을 평가항목으로 안내하는 사례가 있습니다.